樂(lè )居買(mǎi)房訊  4月25日，天津和杭州兩城于同日分別進(jìn)行今年首輪集中出讓?zhuān)Y果真是冰火兩重天。同一天落幕的土拍，前者是落寞，后者是開(kāi)始。

據樂(lè )居杭州數據統計，60宗（含2宗人才租賃地塊）地塊僅1宗流拍，其余59宗地中，23宗觸及中止價(jià)進(jìn)入線(xiàn)下一次性區間報價(jià)，總金額達826.76億元。

反觀(guān)天津，僅成功出讓6宗住宅用地，成交土地面積約48萬(wàn)㎡，規劃建筑面積約71萬(wàn)㎡，成交總價(jià)約43.476億元，并含1宗商服用地。其余地塊，9宗流拍，15宗停牌。

無(wú)論是成交的地塊數、還是金額數，實(shí)在是天壤之別。

花開(kāi)兩朵，各表一枝。

天津：史上最慘兩集中土拍

先看天津，本批次（原計劃）共掛牌商住地塊30宗，掛牌起始總價(jià)約269億元。然而，4月22日下午，天津市規劃和自然資源局發(fā)布公告，15塊地因故停牌；其余地塊，于4月25日集中土拍，結果僅成功出讓6宗，創(chuàng )天津集中出讓成績(jì)新低。成交的地塊里，樓板價(jià)最高的地塊是天津城投集團以總價(jià)6.75億元摘得，樓板價(jià)約17104元/㎡，位于天津市西青區保澤西道與香怡道交口東南側。該宗地設置最高溢價(jià)率約合15%。其它樓面價(jià)在2000+元/㎡至8000+元/㎡不等?？梢哉f(shuō)，是天津史上最慘“兩集中”土拍了。

回顧去年天津兩集中，首輪出讓45宗地塊，其中29宗溢價(jià)成交，16宗底價(jià)成交，總金額逾498億元；二輪出讓40宗地，總金額破330億元；到了第三次集中供地，形勢為之一轉，僅掛出11宗，最后出讓9宗，總金額超63億。

整體情況與22城集中供地多數城市一樣，從高開(kāi)轉入低走，而從今年首輪供地出讓情況看，局勢并沒(méi)有扭轉。

值得一提的是，近期，天津戶(hù)籍清理的消息甚囂塵上。截至2021年11月底，天津的“海河計劃”引入42.8萬(wàn)人才，對當地樓市是一波肉眼可見(jiàn)的利好。然而，部分引進(jìn)人才并沒(méi)有按計劃將社保轉入天津，還攜子女轉入天津擠占本地高考名額，引起了天津市民的不滿(mǎn)。因此，從去年開(kāi)始，天津已經(jīng)著(zhù)手“打補丁”，今年更是逐漸清理不合規的戶(hù)籍遷入，包括部分即將高考的學(xué)生，也包括當年通過(guò)各種渠道落戶(hù)后買(mǎi)房的群體。

天津的房產(chǎn)市場(chǎng)，一直不溫不火，高校資源有，但北京吸虹效應太強，京津冀一體化的效果并不明顯。能打的牌不多，開(kāi)發(fā)商愈發(fā)謹慎，也是情理之中了。

杭州：走出一波獨立行情

杭州的本輪土拍可謂今年以來(lái)最振奮市場(chǎng)信心的一次土拍，即便是對比去年首輪最熱土拍，杭州成交總金額1178億、出讓57宗地塊，相較于其它集中供地城市的“大不如前”，杭州本次的戰績(jì)已屬格外搶眼了。

值得一提的是，杭州本輪拿地房企以民企、特別是本地民企（濱江：你點(diǎn)我名就行了）為首，其中濱江拿地11宗（含聯(lián)合拿地），獨立拿地7宗，可謂本場(chǎng)最大贏(yíng)家；而綠城也不遑多讓?zhuān)@地7宗。不過(guò)，國央企托底依然存在，但相較于北京出讓的17宗地中，只有旭輝一家民企拿地、其它均為國央企的局面，杭州的本地房企話(huà)語(yǔ)權已然盡顯。

從今年前四個(gè)月的土拍來(lái)看，杭州憑一己之力，直躍目前集中供地城市榜首位，無(wú)論是成交地塊數、還是金額，都首屈一指。

究其原因，當下行情，拿地的熱情，取決于房企對城市未來(lái)的判斷。對城市預期越高，或者說(shuō)，認為購房者會(huì )涌入城市、積極買(mǎi)房，房企才有十足的動(dòng)力拿地。杭州這些年上升勢頭迅猛，甚至一度被稱(chēng)為準新一線(xiàn)，其產(chǎn)業(yè)、科技、人才都有絕對的競爭實(shí)力，并不因臨近上海而顯得遜色。

同樣的，合肥、重慶等地，同樣有亮點(diǎn)，有熱點(diǎn)。

歸根結底，“打鐵還需自身硬”，越到當下，城市本身的實(shí)力越凸顯，能在市場(chǎng)信心如此不振的情況下走出獨立行情，杭州，厲害了。

土拍之后 樓市調控放松加速

4月26日，天津發(fā)布公積金新政?！氨臼欣U存職工申請個(gè)人住房公積金貸款購房家庭首套住房的，貸款最高限額80萬(wàn)元?！?，此前天津公積金額度是夫妻雙方最高80萬(wàn)，個(gè)人最高60萬(wàn)。也就是從個(gè)人公積金貸款額上限提高了20萬(wàn)。

而同樣是首輪供地戰績(jì)不佳的南京（流拍率達30%，僅次于天津），也被網(wǎng)傳暗戳戳出臺了放寬限購的政策調整。4月27日，“外地人只要開(kāi)具購房證明僅需1年內在南京累計繳納6個(gè)月個(gè)人所得稅或社保證明”。但不足6個(gè)月的不能補繳，且離異買(mǎi)房仍要追溯2年內家庭買(mǎi)房記錄。這是近期南京的網(wǎng)傳的第二次政策放松，上次的調整是“溧水和六合放開(kāi)限購”，這次干脆更近一步。

無(wú)錫的樓市新政更有“兩難自解”的意味，既鼓勵二孩、三孩，又予以政策放松。4月25日，無(wú)錫發(fā)布《關(guān)于積極推動(dòng)改善生育二個(gè)孩子及以上家庭居住條件的通知》，明確在無(wú)錫市生育兩個(gè)孩子及以上的無(wú)錫市戶(hù)籍居民家庭，可在限購區域新增一套購房指標，用以改善生育二個(gè)孩子及以上家庭的居住條件。同日，無(wú)錫市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調整本市住房公積金相關(guān)政策的通知》，對生育二孩或三孩的無(wú)錫市戶(hù)籍家庭，首次申請公積金貸款購買(mǎi)首套自住住房的，貸款額度可不與借款申請人公積金繳存年限及繳存余額掛鉤，借款人本人符合貸款條件的，最高貸款額度調整為60萬(wàn)元；借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額調整為100萬(wàn)元。

今年的放松政策整體從三四線(xiàn)城市倒逼一二線(xiàn)城市，由下游向上游傳導，但效果至今不明顯。從各地房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，連一線(xiàn)都難言“小陽(yáng)春”，整體市場(chǎng)“擺爛”到這種地步，以至于土拍也只有幾個(gè)大熱城市回暖，而大部分土拍對比去年都可以用“慘淡”來(lái)總結。

截至4月26日，已有13城完成今年首輪集中供地，“冷熱不均”或是本輪兩集中的關(guān)鍵詞。不僅是城市之間冷熱不均，城市內部的地塊表現也是冷熱不均。這還是多個(gè)城市降低門(mén)檻、提高限價(jià)、給開(kāi)發(fā)商“利潤空間”的結果，但實(shí)際上，如果開(kāi)發(fā)商不看好市場(chǎng)，認為新房賣(mài)不到指導價(jià)，最后只是“畫(huà)餅充饑”，拿地反而愈發(fā)謹慎。

在這種局面下，一方面，更多的放松政策勢必會(huì )繼續推出，以期促進(jìn)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖；一方面，政府也可能會(huì )在后面的供地計劃中，拿出更多優(yōu)質(zhì)地塊，吸引開(kāi)發(fā)商搶地。例如，在已經(jīng)公開(kāi)的北京二輪供地計劃中，備受矚目的“太陽(yáng)宮地塊”如約上架，銷(xiāo)售指導價(jià)位13萬(wàn)元/㎡，與周邊二手房形成倒掛，預計會(huì )引起開(kāi)發(fā)商的爭奪熱情。

今天（4月29日）下午，深圳將集中出讓8宗地塊，分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕，4月土拍收官之戰將如何？拭目以待。