??樂(lè )居買(mǎi)房訊（陳天賜） 如果說(shuō)長(cháng)春本月中旬土地出讓的平淡落幕，讓22城首批集中供地的關(guān)注者們感到“意猶未盡”，那么最近三天內，廣州、重慶接連出現的高溢價(jià)成交，則似乎使土地出讓這場(chǎng)競賽，瞬間完成了從“熱身”到“沖刺”的轉換。

??廣州、重慶：溢價(jià)抬頭 高潮不斷

??據研究機構統計數據顯示，2020年，廣州、重慶涉宅土地的平均溢價(jià)率分別為8.66%和10.15%，在受監控重點(diǎn)城市中位居中游。

??而在27日結束的首次集中出讓中，廣州的這一數據有所提高，重慶土拍截至發(fā)稿雖尚未結束，但從27日一天的情況看，超過(guò)2020年均值似乎也大有可能。

??具體看，廣州為期兩天的土拍共推出48宗地塊，出讓42宗（4宗搖號）、22宗為溢價(jià)成交，其中8宗溢價(jià)率超過(guò)40%，平均溢價(jià)率達到15.5%。

??而重慶28日舉行的首次集中出讓?zhuān)瑑H上午場(chǎng)次6宗地塊就有5宗以40%以上的溢價(jià)率成交，下午由招商以32.5億攬得的西永土主地塊，則憑借129.9%的極高溢價(jià)率震驚了不少人。

??當然，上述兩城土地出讓的火熱其實(shí)有跡可循。在國家統計局發(fā)布的3月70城商品住宅價(jià)格數據中，廣州、重慶新房售價(jià)環(huán)比均超過(guò)或達到1個(gè)百分點(diǎn)，位居70城前列；二手房方面廣州環(huán)漲1.4%領(lǐng)跑，重慶環(huán)漲0.8%也屬高位。

??受市場(chǎng)趨勢影響，開(kāi)發(fā)商對兩城前景抱有強烈信心，大力納儲也在意料之中。

??與此同時(shí)也應看到，溢價(jià)“高光”下也有低谷，區域間冷熱不一的格局仍然存在。廣州共有20宗土地底價(jià)成交，另有6宗流拍，遠郊占比頗高；重慶在兩江新區和沙坪壩區優(yōu)質(zhì)地塊“大殺四方”之后，28日其他區域的地塊出讓也呈現了一定的降溫態(tài)勢。

??無(wú)錫：表象之下 靜水流深

??相比廣州和重慶，無(wú)錫首批集中出讓16宗土地，體量遠遠不及，28日一天僅拍出4宗的節奏也略顯拖沓，但表象下蘊含的內在同樣值得思考。

??從數據看，無(wú)錫首日4宗土地共攬金逾90億元，平均溢價(jià)率約12.54%。乍看之下，與2020年“地王”頻出、平均溢價(jià)率達16.47%的表現存在一定差距。

??但值得注意的是，這4宗宅地均是在觸及限價(jià)的情況下拍出，競租賃住房面積成為“標配”，其中梁溪區中儲地塊租賃面積高達66100㎡刷新紀錄，經(jīng)開(kāi)區一地塊56400㎡的租賃面積更是占到總建面的1/3。

??更有消息稱(chēng)，此次16宗土地共獲260次報名，經(jīng)開(kāi)區一宗土地吸引了66家開(kāi)發(fā)企業(yè)參拍，足見(jiàn)關(guān)注度之高。

??在長(cháng)春4月中旬首次拍地以基本持平的溢價(jià)率收場(chǎng)、為22城集中供地試點(diǎn)貢獻了一個(gè)不冷不熱的開(kāi)場(chǎng)之后，廣州、重慶乃至無(wú)錫土拍的“高調”發(fā)聲，無(wú)疑成為本年度集中供地的首個(gè)高潮，同時(shí)也是這一新政所面臨的首次大考；盡管三城的出讓結果，或許還不能完全體現新政對地價(jià)上漲的抑制作用，但不少行業(yè)人士認為，不可否認的是，集中供地使土地供應計劃更加透明、供地時(shí)序更為合理，在一定程度上緩解了房企拿地的速度。

??央國企唱“主角” 中小房企空間被壓縮

??“兩集中”新政出臺，對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是不小的挑戰，中小型企業(yè)尤甚。

??從長(cháng)春、廣州、重慶、無(wú)錫四城的土拍結果看，資金實(shí)力雄厚、運營(yíng)成本相對較低的頭部企業(yè)仍是拿地主力。以重慶28日的集中出讓為例，央、國企及50強房企競得土地超過(guò)半數，且多為溢價(jià)成交的熱門(mén)地塊；廣州土拍中，華潤、越秀和正榮等企業(yè)占據主導地位，其拿地金額占出讓總金額的比例超過(guò)6成。

??同時(shí)，聯(lián)合拿地的形式也更為常見(jiàn)，如越秀在廣州所獲6宗土地均為聯(lián)合競得。

??究其原因，在集中供地計劃的影響下，市場(chǎng)的準入門(mén)檻提高，即使是現金流相對充沛的頭部企業(yè)也傾向通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)降低成本，分擔風(fēng)險，為后期繼續拿地留足“彈藥”。

??除此之外，集中供地對房企的影響還體現在全國性房企的布局上。22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地有先有后，各自市場(chǎng)也冷熱不均，如何在萬(wàn)眾矚目的集中拍賣(mài)中搶占先機，如何決定入手時(shí)機和搶地節奏，也是大房企不得不重新考慮的問(wèn)題。（完）